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甘肃省住房和城乡建设厅 关于推进全省城镇老旧小区改造工作的 实施意见(暂行)

各市州住建局:

为认真贯彻落实中央、省关于城镇老旧小区改造工作的决策部署,大力推进全省城镇老旧小区改造工作,切实改善人民群众居住条件和城镇人居环境。根据住房城乡建设部关于城镇老旧小区改造工作有关工作要求,借鉴全国部分试点城市经验及我省一些城市老旧小区改造提升工作实践,提出如下实施意见。

一、总体要求

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导, 践行以人民为中心的思想。聚焦人民群众的需求,坚持民有所呼、我有所应,运用“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念和方法,努力提高保障和改善民生水平,切实解决老旧小区建筑物和配套设施破损老化、市政设施不完善、环境脏乱差、管理机制不健全等问题,力求做到好看、好住。推动城市治理的重心和配套资源向街道社区下沉,使老旧小区居民的居住条件和生活品质得到提升,社区治理体系日趋完善,人民群众的获得感、幸福感和安全感显著增强。

二、基本原则

(一)政府主导,居民参与。坚持运用“美好环境与幸福生活共同缔造”理念,坚持党建引领,发挥好政府、社会、市民等各方力量,推进形成“省级统筹、市县落实、居民参与”的工作机制,打造共建共治共享的社会治理格局。

(二)因地制宜,稳步推进。摸清老旧小区底数,区分轻重缓急,按照“成熟一批、实施一批”的原则,按年度制定计划,根据老旧小区不同情况,因地制宜制定改造方案,统筹协调推进。

(三)联动改造,整体提升。合理拓展改造实施单元,推进具备条件的相邻老旧小区及周边地区联动改造,实现片区服务设施、公共空间共建共享。

(四)完善机制,治管并举。老旧小区党组织、居委会、业主委员会、物业公司等多主体共同参与协商,建立完善老旧小区改造后续管理的正常化、专业化,并形成长效机制。

三、改造范围

城镇老旧小区改造主要是指各城市、县城建成区范围内建成年代较早、失养失修失管严重、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区、独栋住宅楼。

优先改造建成于2000年以前,居民改造意愿强烈、参与积极性高的住宅小区。

列入改造范围的老旧小区应具备改造价值,不宜整体拆除。已纳入城镇棚户区改造计划,拟对居民进行征收补偿安置,或拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅小区,以及以居民自建住房为主的区域和城中村等,暂不纳入城镇老旧小区改造计划。

四、改造内容

城镇老旧小区改造内容以小区基础设施改造、小区房屋公共区域修缮改造、小区配套服务设施改造等三类为主进行改造。城镇老旧小区改造项目按照轻重缓急,分为“基本改造型”和“功能提升型”两类,“基本改造型”按照实际情况和各老旧小区的需求进行改造,必须逐项达到改造后的效果;“功能提升型”由各地结合实际情况,因地制宜推进(详见附件1)。

(一)基础设施改造。主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、供热、绿化、照明、围墙、大门、环卫、垃圾分类、消防、安防等基础设施的更新改造。同时可以对与小区直接相关的城市道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、污水与垃圾处理等基础设施进行改造提升,与小区内基础设施更新改造统筹考虑、一并推进。不包括城市主干道、主管网、综合管廊、城市广场、城市公园等与城镇老旧小区改造不直接相关的公共基础设施项目。

(二)房屋公共区域修缮。主要包括小区内楼栋、房屋的屋面、墙面、楼道、外立面风貌改造;公共区域管线规整;楼道整治;楼体的建筑节能改造;有条件的居住建筑加装电梯等。

(三)配套服务设施改造。主要包括改造区域内停车、休闲娱乐、无障碍、配套社区综合服务站、卫生服务站、养老抚幼、便民市场、便利店等服务设施,解决好“最后一公里”问题。

五、改造标准

各市州参照城镇老旧小区改造指导标准要求(详见附件),按照“一小区一策”的原则,制定改造小区的具体改造内容和改造清单,改造须对小区内亟需完善的内容全面统筹考虑,具备条件的相毗邻小区,要统筹考虑因地制宜的形成片区联动改造。改造后老旧小区、片区必须符合工程建设有关标准和规范;达到基础设施功能完备、配套设施齐全、安全隐患消除、整体居住环境提升,小区整体风貌与小区周边建筑风貌协调一致的效果。

六、资金筹措

探索建立政府、管线单位、原产权单位、居民、市场多方筹措城镇老旧小区改造资金的机制

(一)中央补助资金。各市(州)每年上报年度改造计划,由省住建厅会同省发展改革委、省财政厅报请省政府同意后向中央申请补助资金。已享受过其他中央财政补助(节能改造、棚改、三供一业改造等)的老旧小区有关改造内容,不得重复申请中央补助资金对该项内容进行改造。资金使用要求按照(发改投资规〔2019〕1035号)、(财综〔2019〕31号)文件执行。

(二)地方财政配套资金。在积极争取中央补助资金基础上,各市(州)、县(区、市)人民政府要多渠道安排财政奖补资金投入,用于城镇老旧小区改造。

(三)统筹整合多渠道资金。统筹中央补助资金、地方各渠道财政性资金及有关部门各类涉及住宅小区的专项资金,用于城镇老旧小区改造,提高资金使用效率

(四)引导管线运营单位出资。通过明确相关设施设备产权关系,给予以奖代补政策等,支持水、电、气、暖、通信等运营单位开展小区内以及周边相关的供水、供电、供气、供暖、通信等基础设施的改造提升。管线运营单位应承担一定的出资义务,具体承担范围和比例可以由市(县、区)政府与运营单位协商确定。推动行业改造规划、计划与城镇老旧小区改造计划有效对接。

(五)引导原产权单位出资参与改造。鼓励国有企业等原产权单位结合“三供一业”改革,捐资捐物共同参与原职工住宅小区的改造提升。

(六)鼓励各市(州)结合实际明确居民出资责任。居民出资要在群众自愿的前提下实施,主要用于功能提升型改造内容,可通过直接出资、住宅专项维修资金、捐资捐物、投工投劳等多方式体现,符合规定的可以提取个人住房公积金。

(七)探索具备条件的小区市场化投资模式。探索新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引社会资本参与支持城镇老旧小区改造工作,支持国有投资平台以市场化方式参与城镇老旧小区改造工作。探索以多种形式吸引社会资本投资参与加装电梯、停车场(库)及养老、抚幼、医疗、助餐、家政保洁、快递、便民市场、便利店等服务设施的改造建设和运营。鼓励各市(州)积极探索金融对城镇老旧小区改造的支持。

七、项目推进机制

(一) 编制改造计划。各市(州)住房城乡建设部门会同有关部门组织对本辖区内老旧小区详细摸底调查,摸清老旧小区数量、户数、建筑面积、产权性质、建成时间等基本情况,进行登记造册,建立改造项目储备库,鼓励结合实际编制城镇老旧小区改造专项规划。按照轻重缓急制定改造3-5年的年度改造计划,将2000年前建成,配套设施欠账较多的房改房等非商品房小区纳入优先改造范畴。同等条件下优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。

(二) 项目审查机制。各市(州)住房城乡建设部门会同有关部门按照省厅通知的时间,经市(州)人民政府同意后,将当年改造计划上报省住建厅等厅局(详见附件2),提出城镇老旧小区改造年度计划时,应提交本地区财政承受能力论证评估报告,证明所提计划、任务在承受能力范围之内。省住建厅会同省级发改、财政进行联合审核,优先考虑项目成熟、可研已批复、配套资金已落实的项目,审核后按国家要求程序上报争取。

(三)项目责任主体。城镇老旧小区改造必须以项目为载体,各市州、县(区、市)住房城乡建设部门要将本辖区进行改造的老旧小区结合实际,就近连片整合为明确的项目。改造项目实施必须有明确的建设单位(项目法人),原则上以当地住房城乡建设部门或者街道办事处为主,公房小区也可以选择由管理单位为建设单位(项目法人)。老旧小区改造建设单位(项目法人)在实施城镇老旧小区改造中,要充分考虑相毗邻的城市市政基础设施情况,确保基础设施改造提升不缺不漏。

(四)项目监管责任。各市(州)、县(区、市) 住房城乡建设部门依法依规对项目实施监管,严格落实项目监管责任,建立改造项目基础数据库,实行项目跟踪动态监管,及时更新项目进度和监管记录。对项目资金使用情况跟踪监管,保障专款专用。

(五)编制设计方案。老旧小区改造建设单位(项目法人)应充分考虑业主和居民的意愿和诉求,必须委托具备相应资质的设计单位编制工程可行性研究报告、工程设计方案、项目概算,并按规定程序组织审查论证及报批。设计单位必须按制定的改造内容和改造目标开展设计并符合相关标准规范要求。对新建、改造基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的,要因地制宜合理设计解决。

(六)保障主体安全。城镇老旧小区改造要在房屋或构筑物结构安全的情况下进行,原则上不得改变原建筑使用功能、主体结构。对于必须进行本体改造的,应符合国家工程建设有关技术规范标准,并依法办理相关手续。

(七)文物保护。城镇老旧小区改造中涉及不可移动文物和列入保护名录的历史建筑,应按照法律法规要求执行,加强保护。

(八)优化审批流程。各市州结合工程建设项目审批制度改革,推行“一窗受理”,实行线上审批,积极探索建立城镇老旧小区改造项目审批绿色通道,采取告知承诺、容缺受理等方式,结合实际精简审批环节,合法合规简化审批流程,进一步提高项目审批效率。

(九)项目施工。各老旧小区改造建设单位(项目法人)要依法确定有相应施工资质的企业进行改造,在施工过程中落实建设、设计、施工单位的主体责任,严格按照批准项目的名称、规模和内容组织实施,未经批准不得擅自变更。施工单位要严格按照施工方案、技术标准和规范进行施工,对施工组织设计进行公示,认真落实安全防护措施,落实文明施工措施,对存在危险性的分部分项工程,应制定专项方案确保安全。

(十)质量安全监管。各级建设行政主管部门要将改造项目纳入质量安全监管体系,切实加强施工过程质量安全监管,确保工程质量和施工安全。

(十一)项目进度要求。每年度列入中央补助资金支持的城镇老旧小区改造项目必须在当年年内开工,并按照批复确定的工期完成改造任务。

(十二)竣工验收。项目改造竣工后,改造项目建设单位(项目法人)要在建设行政主管部门的监督下组织参建各方进行工程验收,验收合格后方可投入使用,要参照住房保障档案管理有关要求,做好城镇老旧小区改造项目档案管理。

八、保障措施

(一)切实强化组织领导。坚持“省级负总责、市县为主体”原则。省住建厅会同省直有关厅局对各市(州)上报的改造计划和项目内容清单进行审核汇总,指导各市(州)有序推进城镇老旧小区工作,各市州、县(区、市)住房城乡建设部门要积极向本级人民政府争取支持,落实本地人民政府主体责任,健全工作机制,确定改造的建设单位(项目法人),做好项目监管,切实做好本地区城镇老旧小区改造工作。

(二)落实共同缔造理念。按照“共建共治共享”的理念,坚持党建引领,充分发挥街道、社区的管理职能,为推动城镇老旧小区改造工程提供坚实的政治保障。探索搭建小区沟通议事平台,综合运用“互联网+共建共治”等线上线下手段,推动决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。充分利用各类媒体,全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造工作的重要意义、方法步骤和改造成效,宣传“共同缔造”理念,广泛发动群众参与。

(三)探索存量资源整合利用机制。结合片区、社区规划及城市建设,盘活小区内及周边存量用地,推进土地集约混合利用,并优先用于配套设施及服务设施建设。探索利用社区综合服务中心、社区居委会办公场所、社区卫生站以及住宅楼底层商业用房等小区共有住房,改造利用小区内的闲置锅炉房、底层杂物房等,增设养老、抚幼、家政、便利店等服务设施。

(四)建立完善长效管理机制。在健全居民自治基础上,引导业主委员会自主选择专业化社区物业管理、自我管理等模式完善长效机制;对未建立住宅专项维修基金的老旧小区,引导业主补交专项维修基金;对已完成改造的“三无”小区,可采取引入物业管理、社区兜底、居民自治等多种模式完善物业管理;盘活小区资源,增加小区“造血功能”,为后期维护管理提供资金保障。同时,要加强老旧小区原始资料、改造、竣工资料的收集和存档,确保城镇老旧小区改造工作全过程资料的完整性,便于后期维修和接受检查、审计。

(五)强化项目调度。各市(州)住房城乡建设部门要按照(甘建发电〔2019〕105号)要求,按照成熟一批,上报一批的原则将已取得可研批复的项目逐月上报。列入当年实施计划的城镇老旧小区改造项目于每年3月份后每月5日前将本辖区内老旧小区改造项目工程形象进度、开工情况、投资完成情况报送省住建厅,我厅定期开展调度,对进度快效果好的典型做法,进行宣传和推广,对不按规定履行建设项目程序、不能按时开工、竣工验收不规范不合格的项目进行通报批评。

九、其他事项

本实施意见为暂行,国务院或住房城乡建设部关于城镇老旧小区改造指导意见出台后,按照国家最新要求进行修改。

 

附件:1.城镇老旧小区改造内容及指导标准要求

          2.中央补助资金支持老旧小区改造项目申报表

 

 

 

                             甘肃省住房和城乡建设厅

                                2019年12月23日 

甘建城〔2019〕398号          12-23     甘肃省老旧小区改造实施意见---终稿.docx


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